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Mieter finden - Tipps für Vermieter

Mieter finden

Mieter finden ist einfach, aber wie gute Mieter finden?: Wer eine Wohnungs Immobilie vermieten möchte, tut dies meist an fremde Personen. Obwohl ein Mietvertrag für mehrere Jahre geschlossen wird, bleibt vor dem Abschluss kaum Zeit für den Aufbau gegenseitigen Vertrauens. Wie Du besser vermietest, erfährst Du hier:

Groß ist die Angst, dass sich der neue Mieter schon bald als unpünktlicher Zahler oder gar als Immobilien verwüstender Mietnomade herausstellen könnte. Aber auch unter den Vermietern gibt es schwarze Schafe, denen Mietinteressenten lieber aus dem Weg gehen wollen.

Vielleicht hast du als Vermieter in der Vergangenheit schlechte Erfahrungen mit Mietern gemacht und möchtest bei der Neuvermietung auf Nummer sicher gehen. Jeder Mieterwechsel kostet schließlich Zeit und Geld.

Doch wie findest du den Traummieter für deine Immobilie?

 

DEN TOP-MIETER FINDEN FÜR DEINE IMMOBILIE

 

Die Sache mit dem Bauchgefühl...

Es ist wichtig, dass du bei der Mieterwahl auf das eigene Bauchgefühl vertraust. Aber das bedeutet keineswegs, dabei den Verstand gänzlich außer Acht zu lassen. Sammle Fakten und überprüfe diese! Nur wenn Kopf und Bauch einer Meinung sind, solltest du den Mietvertrag abschließen. Gib dich mit keinen Kompromissen zufrieden und riskiere lieber einen kurzen Mietausfall, bis du einen besseren Mietinteressenten gefunden hast!

 

Immobilien Mieter-Anforderungsprofil

Nimm dir zu allererst ein paar Minuten Zeit und notiere dir, wie der Idealmieter für deine Immobilie sein sollte: Single oder nicht, jung oder älter, mit Kindern oder kinderlos, verantwortungsbewusst, verlässlicher Zahler, respektvoll im Umgang mit anderen u.v.m.

So hast du eine Checkliste an der Hand, mit der du Mietinteressenten leicht und schnell filtern kannst. Je mehr Übereinstimmungen es gibt, umso unkomplizierter wird das Mietverhältnis sein. Außerdem kannst du nun schon den Text deines Inserates genau auf deine Zielgruppe zuschneiden und andere Wohnungssuchende dadurch weitestgehend fernhalten. Das erspart dir viel Leerlauf bei Besichtigungsterminen.

  • auf dein Bauchgefühl vertrauen
  • unbedingt auch Fakten überprüfen
  • keine Kompromisse eingehen
  • Idealmieter für deine Immobilie definieren und adressieren

 

tolle mietwohnung 

 

WO IMMOBILIEN INSERIEREN?

 

Suchanzeige im Internet

Vermutlich kommen dir gleich die zahlreichen Immobilien Portale im Internet in den Sinn. Manche davon sind für private Vermieter kostenlos. Und wahrscheinlich wirst du auch mehr als nur eines davon nutzen.

Schreibe einen aussagekräftigen Text, der seine Zielgruppe anspricht, und lade ein paar professionelle Fotos und einen Grundriss für deine Suchanzeige hoch. Schon steht der erfolgreichen Mietersuche nichts mehr im Wege.

Sollte es doch einmal länger dauern, ändere in kurzen Abständen die Überschrift deiner Suchanzeige. Das bewirkt in der Regel auch, dass das Datum aktualisiert wird.

So verhinderst du, dass deine Wohnung als Ladenhüter wahrgenommen wird.

 

Suchanzeige "Offline"

Nach wie vor sinnvoll sind Suchanzeigen in Printmedien, allerdings sind sie meist nicht kostenlos. In jedem Fall solltest du auch die schwarzen Bretter der großen Lebensmittelketten nutzen, um auf deine Wohnung aufmerksam zu machen.

Häufig lassen sich Mieter für Deine Immobilie ganz unkompliziert im Bekanntenkreis finden. Denke allerdings daran, dass es auch einmal Konflikte geben kann.

Den Mietrückstand bei der Tochter deines Arbeitskollegen oder gar deines Chefs einzutreiben, könnte sich dann schnell zu deinem eigenen Nachteil entwickeln.

 

Auftrag an einen Makler

Du wirst auch im Handumdrehen viele Anfragen bekommen, sehr viele auch von Immobilienmaklern. Die stürzen sich förmlich auf neue private Vermieter-Inserate und wollen dir ihre Dienste anbieten und das ist ja auch OK, denn das ist ihr Hauptgeschäft und gute Makler sind auch jeden Euro wert.

Leider sind sie dabei manchmal nicht ganz ehrlich und behaupten, dass sie mehrere Interessenten hätten, die weit weg wohnen und denen sie vorab Fotos schicken sollen. Hat der Makler dann in deiner Wohnung die Fotos gemacht, kann er behaupten, du hättest ihn mündlich beauftragt. Zum Glück arbeiten nur wenige Makler mit solchen unseriösen Methoden.

Selbstverständlich steht es dir auch frei, einen Makler mit der Vermittlung zu beauftragen. In der Regel bezahlt der Mieter die Maklerprovision, oft aber auch der Vermieter und der Mieter – je nachdem, in welcher Position du als Vermieter mit deiner Wohnung bist. Oder anders gesagt: je nachdem, wie leicht deine Wohnung vermittelbar ist.

Du könntest allerdings zusätzlich privat eine Immobilienanzeige aufgeben. In diesem Fall achte darauf, dass der Makler von dir keinen Alleinvermittlungsauftrag erhält. Denn dann steht ihm sein Honorar auch dann zu, wenn du selbst einen Mieter gefunden hast.

In Deutschland ist das Bestellerprinzip bereits seit 2015 eingeführt worden. In Österreich ist es nur noch eine Frage der Zeit. Das Bestellerprinzip besagt, daß derjenige, der einen Makler beauftragt, auch die Maklerprovision zu bezahlen hat. Mehr zum Thema Bestellerprinzip erfährst du auch auf www.bestellerprinzip.at

Du als Vermieter kannst natürlich die Maklerprovision in den Mietzins einkalkulieren, aber Vorsicht, wenn Deine Wohnung unter das Mietrechtgesetz fällt, denn es gibt Mietzinsobergrenzen.

 

  • Online-Inserate mit Fotos und Grundriss versehen
  • nicht vom erstbesten Makler überrumpeln lassen
  • Alleinvermittlungsauftrag nur, wenn keine Eigenaktivitäten geplant
  • Wohnung auch offline bewerben
  • Vermietung im Bekanntenkreis gut abwägen

 

DER ERSTKONTAKT MIT DEN INTERESSENTEN

 

wohnungsinteressenten

 

Deine Telefonnummer für das Inserat

In der Regel wirst du als Kontaktmöglichkeit für Mietinteressenten eine Telefonnummer angeben.

Wenn du nicht den ganzen Tag an der Leitung hängen willst, schicke die Anrufe auf Deine Mailbox. Das hat zusätzlich den Vorteil, dass du schon beim Abhören eine Vorselektion treffen kannst.

Am besten ist es, du verwendest eine Prepaid-Simkarte, die du speziell nur für diesen Zweck gekauft hast! Inserierst du eine attraktive Wohnung zum einem fairen Preis im mittleren Preissegment in einer angesagten Gegend, wirst du dich vor Anfragen in den ersten Tagen vielleicht nicht mehr wehren können.

Da viele Handys heutzutage bereits über Dual Sim-Möglichkeiten verfügen, lässt sich mittels Dual Sim-Handy einfach und elegant eine eigene Inserate-Telefonnummer einrichten.

Auch eine eMail-Kontaktaufnahme bewährt sich aus denselben Gründen.

 

Fragen, die du gleich zu Beginn stellen solltest

Wenn du nun einige deiner Interessenten zurückrufst, frage gleich zu Beginn, ob sie selbst in die Wohnung einziehen möchten.

Das ist wichtig, damit Du gleich weißt, ob es sich um einen Makler und andere stellvertretende Sucher handelt, oder um tatsächlich Suchende.

Sucht der Interessent für sich selbst, dann konfrontiere ihn mit der zweiten Frage, ob er über ein fixes Einkommen bzw. eine feste (Vollzeit-)Anstellung verfügt. Natürlich ist ein regelmäßiges Einkommen zu diesem Zeitpunkt keine Garantie, dass der Mieter auch in Zukunft einen Job haben wird.

Umgekehrt aber bist du nicht die Caritas und musst mit niemandem einen Mietvertrag abschließen, der knapp bei Kasse ist.

 

Auf die eigenen Worte achten

Begründe besser nie, warum du jemanden deine Wohnung nicht anvertrauen möchtest. Schnell könnte man dir vorwerfen, dass du jemanden diskriminieren willst. Lege dir am besten eine unverfängliche Standard-Absage zurecht. Nicht nur für das erste Telefonat, sondern auch für die Absagen nach der Besichtigung oder dem persönlichen Kennenlernen.

  • mit Mailbox oder eMail Interessenten vorselektieren
  • gleich zu Beginn fragen, ob Interessent selbst einziehen will
  • nach Anstellung und Einkommen erkundigen
  • keine Begründungen für die Ausschließung liefern
  • unverfängliche Standard-Absagen zurechtlegen

 

VOR DEM ERSTEN BESICHTIGUNGSTERMIN

 

Der erste Eindruck zählt

Zwischen der Anzeige und dem Besichtigungstermin solltest du nicht viel Zeit vergehen lassen. Gute Mieter finden schnell woanders eine neue Bleibe.

Deshalb ist es wichtig, dass deine Wohnung am besten schon zum Zeitpunkt des Inserierens aufgeräumt und geputzt ist. Vermutlich musst du auch noch einige kleinere kosmetische Reparaturen durchführen. Je besser der erste Eindruck, umso schneller wirst du einen guten Mieter finden. Da du aber ohnehin im Vorfeld schon Fotos für das Inserat gemacht hast, ist dieser Punkt wahrscheinlich bereits erledigt.

 

Wenn die Wohnung noch vermietet ist

Es kann natürlich auch sein, dass in deiner Wohnung noch jemand wohnt. Sprich mit deinem Mieter, ob Mietinteressenten sich direkt mit ihm einen Besichtigungstermin ausmachen dürfen. Weise ihn auch noch ausdrücklich darauf hin, dass die Wohnung dann sauber, aufgeräumt und gut gelüftet sein soll!

 

TIPPS FÜR DIE BESICHTIGUNG

 

wohnungsbesichtigung

 

Wenn du bei der Besichtigung selbst anwesend bist, ist das natürlich eine ausgezeichnete Möglichkeit, deine Mietinteressenten etwas abzuklopfen. Stelle vorsichtig Fragen zur persönlichen Situation und zu den Beweggründen für ihren Umzug, denn viele Fragen sind aus rechtlicher Sicht unzulässig.

Besser ist es, den Interessenten geschickt dazu zu bringen, selbst etwas von sich zu erzählen. Das klappt am besten, wenn man vorher selbst etwas von sich preisgibt.

Wenn du bei der Besichtigung selbst anwesend bist, ist das natürlich eine ausgezeichnete Möglichkeit, deine Mietinteressenten etwas abzuklopfen. Stelle vorsichtig Fragen zur persönlichen Situation und zu den Beweggründen für ihren Umzug, denn viele Fragen sind aus rechtlicher Sicht unzulässig.

Besser ist es, den Interessenten geschickt dazu zu bringen, selbst etwas von sich zu erzählen. Das klappt am besten, wenn man vorher selbst etwas von sich preisgibt.

Hüte dich unbedingt vor voreiligen Zusagen! Das betrifft sowohl die Vermietung an sich als auch Adaptierungen am Mietobjekt. Halte dich bedeckt und überlege dir auch hier ein paar Standard-Antworten für mögliche Fragen deiner Mieter.

  • Wohnung attraktiv erscheinen lassen
  • Noch-Mieter instruieren
  • Besichtigungstermin zum Kennenlernen nutzen
  • nicht sofort Zusagen machen

 

SUPER-MIETER ALS MIETBETRÜGER

 

Blender

Attraktive Wohnungen sind heiß begehrt, und Mietinteressenten wissen natürlich, dass sie nicht die einzigen Bewerber sind. Manche sind kreativ und versuchen, sich selbst in einem besseren Licht erscheinen zu lassen.

So soll es schon vorgekommen sein, dass Blender mit einem teuren Mietwagen vorgefahren sind und sich als besonders erfolgreiche Jungunternehmer im teuren Anzug präsentieren. Lasse dich nicht davon blenden, für dich zählen letztlich nur Fakten! Im Gegenteil:

So ein Auftreten sollte dich eher skeptisch machen!Andere haben die tollsten Geschichten parat:

Sie haben einen anstrengenden, aber gut bezahlten Job und sind kaum zuhause. Und sie leben am liebsten alleine, sind kinderlos, haben eine Hunde- und Katzenallergie und können von der Abstammung her auf eine Jahrhunderte alte Tradition verweisen. Die vorige Wohnung haben sie unverschuldet verloren, da der Vermieter plötzlich Eigenbedarf angemeldet hat.

 

Mietnomaden

Groß ist auch die Angst vor Mietnomaden. Sie sind kriminelle Betrüger, die oft nicht nur die Miete bis zu ihrer Delogierung schuldig bleiben, sondern dann auch noch untertauchen.

Der Vermieter bleibt meist auf dem Schaden sitzen. Mietnomaden gelten als skrupellos und haben wenig Hemmungen, gefälschte Dokumente oder Kopien vorzulegen. Meist machen sie vor Vertragsabschluss einen gepflegten und vertrauenswürdigen Eindruck, so dass es ohne Überprüfung schwierig ist, sie zu entlarven. Auch hier zählt:

Referenzen des aktuellen Arbeitgebers, Bestätigungen, Zeugnisse und Links zu Profilen in sozialen Medien helfen, Mietnomaden auszusieben.

  • nicht von Betrügern blenden lassen
  • enormer Schaden durch Mietnomaden für deine Immobilie
  • Nachweise beharrlich einfordern und überprüfen

 

Die andere Seite: Vermieter-Bewertung

 

vermieter bewerten min

 

Auch Mietinteressenten haben ein berechtigtes Interesse, nur mit anständigen Vermietern einen Vertrag abzuschließen. Ein vorzeitiger Umzug verursacht schließlich hohe Kosten und bedeutet viel Aufwand.

Nicht selten gibt es außerdem Probleme mit der Rückerstattung der Kaution nach dem Auszug, weil Vermieter Abzüge für Adaptierungen vornehmen, die unter normale Abnützung fallen.

Mittlerweile gibt es schon Vermieter-Bewertungsplattformen, auf dem Mieter und Ex-Mieter ihre Vermieter und auch ihre Nachbarschaft bewerten können. Für Wohnungssuchende ist das eine sehr praktische Möglichkeit, mehr über die neue Wohnung zu erfahren.

Anders kann man sich helfen, indem man Kontakt mit den Nachbarn aufnimmt und sie zu ihren Erfahrungen mit ihrem Vermieter interviewt. Wenn Mieter beispielsweise beklagen, dass Schäden nicht zeitgerecht repariert oder Beschwerden der Hausbewohner einfach ignoriert werden, sollte man sich vielleicht lieber nach einer anderen Wohnung umsehen.

Besonders als guter und ehrlicher Mieter sollte es kein Problem sein, eine gleichwertige Wohnung mit seriöserem Vermieter zu finden.

  • unseriöse Vermieter lassen sich im Vorfeld identifizieren
  • Informationen von Nachbarn und Online-Portalen
  • gute Mieter haben es nicht nötig, sich mit schlechten Vermietern einzulassen

 

NACH DER ERST-BESICHTIGUNG DER IMMOBILIE

 

Kontaktaufnahme

Am Tag nach der Besichtigung rufst du jene Mietinteressenten an, die in die engere Auswahl kommen, und vereinbarst ein persönliches Treffen mit ihnen. Und allen anderen, bei denen du schon sicher weißt, dass du ihnen deine Wohnung nicht vermieten willst, kannst du bereits absagen.

Die Interessenten deiner engeren Auswahl bittest du, mit allen Personen zu erscheinen, die gemeinsam einziehen wollen. So kannst du dir schon mal ein gutes Bild von ihnen machen.

Bei diesem Treffen geht es noch nicht um einen Vertragsabschluss, aber um die Besprechung einzelner Vertragspunkte, die als Basis für den Mietvertrag gelten. Diese sind vor allem Vertragsbeginn und -laufzeit sowie die Kaution.

Der eigentliche Grund des persönlichen Treffens ist aber das Sammeln von weiteren Informationen. Wenn die Chemie stimmt, gehst du einen Schritt weiter und bittest deinen Mietinteressenten um die notwendigen Dokumente, die sie beschaffen und beim nächsten Treffen vorlegen sollen. Entsprechende Vorlagen im PDF-Format erhälst Du kostenlos auf miet.ID unter Mieter- und Vermieter-Vorlagen.

  • zeitnah Kontakt zu den Interessenten aufnehmen
  • persönliches Treffen mit allen Personen, die einziehen möchten
  • Vertragspunkte besprechen
  • Dokumente anfordern

 

VERTRAUEN IST GUT, KONTROLLE IST BESSER!

 

Identitätsnachweis

Ein amtlicher Lichtbildausweis ist das einzige Dokument, auf dem du bestehen darfst. Das ist reichlich wenig. Da es aber in der Regel mehr als einen Interessenten für deine Wohnung gibt, wirst du keine Probleme haben, diese zur Vorlage weiterer Dokumente zu motivieren.

  • Einkommensnachweis
  • Mieterselbstauskunft
  • Bonitätsauskunft
  • Strafregisterbescheinigung
  • Ex-Vermieter als Informant?

 

Noch ein Tipp:

Lass dir alle kopierten Dokumente auch im Original vorlegen! Kopien können leicht gefälscht werden.

 

  • Identitätsnachweis verlangen
  • Einkommensnachweis zeigen lassen
  • Mieterselbstauskunft nur bedingt als Nachweis geeignet
  • Bonitätsauskunft vorlegen lassen oder selbst einholen
  • Strafregisterbescheinigung einfordern
  • Bestätigung vom Ex-Vermieter, dass keine Mitschulden bestehen
  • Originaldokumente zeigen lassen

 

DER ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGS

 

mietvertrag erstellen min

 

Dein Wunsch-Kandidat hat die harte Prüfung bestanden und die Kaution bereits vorbereitet.

Andere Mitbewerber sind vielleicht trotz guter Bonität aus dem Rennen, weil sie bei den Vertragsverhandlungen zu hohe Forderungen hatten. Es gibt immer einige, die den Mietpreis drücken wollen, und andere, die aufwändige Sanierungen oder zahlreiche Vertragsänderungen verlangen.

Diese Personen werden mit großer Wahrscheinlichkeit auch später Probleme machen, auf die du gerne verzichten kannst.

 

Die Miethöhe

Eine überzogene Miete zu fordern bei Wohnungen, für das Mietrechtsgesetz (MRG) voll anzuwenden ist, kann schnell zum Schuss nach hinten werden. Dein Mieter kann nämlich sofort nach Unterzeichnung des Vertrages zur Schlichtungsstelle gehen und die Miethöhe überprüfen lassen.

Dann wirst du verpflichtet, die Miete entsprechend zu reduzieren und musst zu viel verlangte Miete zurückzahlen. Rechne auch damit, dass dein Mieter die Differenz auf Jahre rückwirkend bequem über die Schlichtungsstelle rückfordern kann.

 

Standardmietvertrag

Verwende unbedingt einen Standard-Mietvertrag oder einen, den dein Anwalt erstellt hat, und ändere niemals etwas selbst! Schon geringfügige Änderungen können fatale Folgen haben, wenn man selbst kein Mietrechtsexperte ist.

Standard-Mietverträge haben den Vorteil, dass sie stets auf dem aktuellen Rechtsstand sind.

  • MRG: zulässige Miethöhe beachten
  • Standard-Mietvertrag oder Vertrag vom Anwalt verwenden
  • keine eigenmächtigen Abänderungen des Mietvertrags vornehmen

 

Und falls doch Probleme auftauchen?

Bedenke, dass immer auch ein gewisses Restrisiko bestehen bleibt. Nicht alles im Leben ist vorhersehbar. Gerade ein Jobverlust oder eine schwere Erkrankung eines Angehörigen kann deinen Mieter stark unter Druck setzten. Falls notwendig, unterstütze deinen Mieter dabei, bei den staatlichen Behörden eine Beihilfe zur Sicherung seines Wohnbedürfnisses zu erwirken.

 

So ist euch beiden mehr geholfen als mit einem juristischen Streit.

 

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Die Mietschulden-Freiheits-Bescheinigung
Mieter-Selbstauskunft & Einkommens-Nachweis
 

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Sonntag, 16. Dezember 2018