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Mietwohnung - Fragen & Antworten

Mietwohnung


Die optimale Mietwohnung zu ergattern ist nicht einfach. Der Abschluss eines Mietvertrages ist immer ein bedeutender Schritt, denn schließlich bindet man sich auf Jahre an einen Vermieter oder Mieter, den man noch gar nicht kennt. Umso wichtiger ist es, die „Spielregeln" zu kennen. Das Mietrechtsgesetz und Hausordnungen sind daher nicht als Schikane zu werten, sondern als Basis für ein gutes und möglichst konfliktfreies Miteinander.

Doch viele Punkte sind manchmal nicht ganz klar. Nachstehend daher eine Auflistung häufig gestellter Fragen und Antworten darauf im Zusammenhang mit Immobilien:


Wer zahlt bei Mietwohnungen den Makler?


In Österreich ist prinzipiell der Makler berechtigt, von beiden - nämlich Mieter und Vermieter - eine Vermittlungsprovision zu verlangen. Bei Verträgen länger als 3 Jahre Vertragsdauer handelt es sich dementsprechend um ein Honorar von zwei Bruttomonatsmieten (BMM) vom Mieter und bis zu 3 BMM vom Vermieter. Bei kürzerer Vertragsdauer als 3 Jahre steht dem Makler eine Provision in der Höhe von nur einer BMM vom Mieter, bzw. bis zu 3 BMM vom Vermieter zu. In der Praxis verzichten Makler jedoch oft auf die Honorarforderung gegenüber dem Vermieter, um an den Vermittlungsauftrag zu kommen. Das bedeutet, dass üblicherweise nur der neue Mieter allein die Vermittlungsprovision für die Mietwohnung berappen muss.

Kontrovers diskutiert wird derzeit in Österreich das sogenannte Bestellerprinzip, das in Deutschland bereits 2015 eingeführt wurde: Demnach zahlt nur mehr der Auftraggeber den Makler, und das ist in der Regel der Vermieter. Für Makler wäre es sehr schwierig, an Vermittlungsaufträge zu kommen, denn viele Vermieter würden unter diesen Umständen die Mietwohnung selbst inserieren. Andererseits wissen aber viele Vermieter die Arbeit des Maklers zu schätzen, denn jeder, der einmal eine Wohnung selbst vermietet hat, weiß, das hierbei einiges an Aufwand und Zeit rein fließt. Und ein professioneller Makler berät den Vermieter in allen Belangen der Vermietung.

Wohnungssuchende hingegen wären im Vorteil, wenn sie die teuren Vermittlungsgebühren nicht mehr treffen würden. Auch wenn Vermieter - sofern erlaubt - das Maklerhonorar wahrscheinlich dem Mietzins aufschlagen würden: Zumindest beim Umzug stünde den Mietern mehr Geld für die neue Einrichtung zur Verfügung.


Wohnung mieten provisionsfrei

Am schnellsten und günstigsten klappt die provisionsfreie Suche nach einer Mietwohnung im Bekanntenkreis. Auch für den Vermieter bedeutet es weniger Aufwand und Leerstand, wenn sein Mieter direkt einen Nachmieter vorschlägt.

Die tausenden Immobilienangebote auf diversen Internetplattformen sind eine weitere gute Möglichkeit, um an eine provisionsfreie Wohnung zu kommen. Die meisten Anzeigen der großen Portale sind allerdings gewerblich. Hier empfiehlt es sich, Filter zu setzen, um die provisionsfreien Angebote zu selektieren.

Eine Alternativmöglichkeit ist miet.ID. Denn hier wird die Suche umgedreht. Nicht Mieter suchen Wohnungen, sondern Mieter werden gesucht. Dies geschieht durch Vermieter direkt & provisionsfrei, natürlich aber auch die Makler. Die Chancen des Mieters auf eine Traum-Wohnung - und das vielleicht provisionsfrei - steigen!

Natürlich kann man auch selbst ein Suchinserat für eine Mietwohnung schalten und darauf verweisen, dass nur provisionsfreie Angebote erwünscht sind.

Eine weitere gute Adresse sind Wohnbaugenossenschaften: Zwar ist ein einmaliger Genossenschaftsanteil auf Dauer des Mietvertrages zu hinterlegen, der jährlich etwas an Wert verliert, dafür aber sind die Mieten vergleichsweise günstig, und die Wohnungsvergabe erfolgt provisionsfrei.


Wie müssen Wohnungen übergeben werden


Vermieter müssen dem Mieter die Mietwohnung in einem gebrauchstauglichen Zustand überlassen. Kleinere und größere Schönheitsfehler - wie zum Beispiel Flecken an Wand oder Boden – beeinträchtigen die Gebrauchstauglichkeit nicht und müssen vom Mieter geduldet werden. Eine defekte Heizung oder gar Schimmelbefall wären hingegen grobe Mängel, die unter die gesetzliche Gewährleistung fallen und eine Mietminderung rechtfertigen würden.

Prinzipiell muss eine Wohnung vom Mieter an den Vermieter oder die Hausverwaltung im gleichen Zustand wie bei der Übernahme vom Vermieter wieder zurückgegeben werden. Die "üblichen" Gebrauchsspuren müssen nicht vorher beseitigt werden. Auch muss die Wohnung vor Rückgabe nicht ausgemalt werden. Dies kann zwar im Mietvertrag vereinbart werden, allerdings können genaugenommen dann auch die Kosten für das Ausmalen am Ende der Mietzeit von der Miete abgezogen werden.

Bei jeder Wohnungsübergabe sollte im Rahmen einer gemeinsamen Begehung ein Wohnungsübernahmeprotokoll erstellt werden. Darin werden nicht nur die übergebenen Schlüssel und Zählerstände notiert, sondern auch sämtliche Mängel der Mietwohnung. Das Wohnungsübernahmeprotokoll schafft Rechtssicherheit und ist im Konfliktfall ein wichtiges Beweismittel. Hier findest Du auch eine Vorlage für eine Wohnungsübergabeprotokoll.


Bis wann Mietwohnung kündigen?


Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer. Nur bei vorzeitiger Vertragskündigung sind bestimmte Fristen einzuhalten, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Enthält der Mietvertrag keine Angaben zur Kündigungsfrist, so gilt eine Frist von 1 Monat.

Dabei muss zunächst unterschieden werden, ob der Vermieter oder der Mieter den Vertrag kündigen will. Das strenge österreichische Mietrechtsgesetz sieht nämlich vor, dass der Vermieter den Vertrag nur dann vorzeitig kündigen darf, wenn bestimmte wichtige Kündigungsgründe vorliegen. Mieter hingegen können sich deutlich einfacher aus dem Mietverhältnis verabschieden. Sie müssen keinen konkreten Kündigungsgrund nennen, nur die jeweilige Kündigungsfrist einhalten. Achtung: Diese beginnt mit dem Einlangen der schriftlichen Kündigung beim Vermieter zu laufen, nicht mit dem Postaufgabestempel!

Der früheste mögliche Kündigungstermin bei befristeten Verträgen ist nach einem Jahr, wobei die Kündigungsfrist 3 Monate beträgt. Bei unbefristeten Mietverträgen ist es üblich, eine Kündigung zum Quartal vereinbaren. Bei befristeten Verträgen ist eine derartige Vereinbarung nicht zulässig, hier gilt die einmonatige Kündigungsfrist für die Wohnung.


Was sind geförderte Mietwohnungen?

Geförderte Wohnungen werden zum Teil mit öffentlichen Fördermitteln errichtet. 

Im Gegenzug verpflichten sich die Vermieter, diese Wohnungen über Jahre günstig zu vermieten. Die Miete pro Quadratmeter ist hierbei gedeckelt. Mieter kommen in Genuss dieser meist deutlich günstigeren Miete als auf dem freien Wohnungsmarkt, wenn sie die Anspruchsvoraussetzungen erfüllen. Maßgeblich ist dabei vor allem ein dringendes Wohnbedürfnis und das Jahreseinkommen aller einziehenden Personen. 

Bei Abschluss des Mietvertrages ist ein Finanzierungsbeitrag an die Wohnbaugesellschaft zu leisten, der nach dem Auszug - mit einem Abschlag von 1 Prozent pro Jahr - rückerstattet wird.


Was sind freifinanzierte Mietwohnungen?


Im Gegensatz zu geförderten Immobilien werden freifinanzierte Immobilien ohne öffentliche Geldmittel errichtet. 

Der Vermieter kann die Mieter frei wählen und die Miethöhe marktorientiert festsetzen. Einkommensgrenzen für Mieter gibt es hier nicht, wodurch zumindest Personen mit höherem Einkommen nicht „benachteiligt" werden.


Wie oft müssen Wohnungen gestrichen werden?


Es gibt keine Verpflichtung, eine Mietwohnung regelmäßig ausmalen zu müssen.

Mieter trifft beim Auszug aus der Mietwohnung bzw. auch im regulären Gebrauch der Wohnung grundsätzlich nur dann eine Ausmalverpflichtung, wenn Wände über das normale Maß hinaus beansprucht wurden. Klauseln im Mietvertrag, die das Ausmalen bei der Rückgabe der Mietwohnung vorsehen, sind in vielen Fällen rechtsunwirksam. Unter Umständen muss man aber um die hinterlegte Kaution streiten, wenn der Vermieter überzeugt davon ist, dass er im Recht ist.

Die Mietwohnung schöner zurückgeben als man sie beim Einzug übernommen hat, muss man aber nicht. Ein Übernahmeprotokoll beim Ein- und Auszug schafft hier Rechtssicherheit.


Bis wann darf man in Mietwohnungen bohren?


In Häusern mit mehr als einer Wohnung regelt üblicherweise eine Hausordnung, was erlaubt ist und was nicht. 

Landesgesetze und Gemeindeverordnungen geben weiters vor, was ortsüblicher Lärm ist. Während der allgemeinen Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 6 Uhr sowie an Samstagen ab 17 Uhr und an Sonn- und Feiertagen ganztägig gilt grundsätzlich das Recht auf Ruhe. Dabei ist es egal, ob der Lärm aus der Mietwohnung durch Heimwerken, Staubsaugen oder Musizieren entsteht.

Wer beharrlich gegen die Hausordnung verstößt, riskiert den Verlust der Mietwohnung. Ein einmaliger Verstoß wird nicht gleich den Rauswurf zur Folge haben, aber unter Umständen die gute Beziehung zu den Nachbarn trüben.


Bis wann darf man in Mietwohnung duschen?


Duschen ist auch nach 22 Uhr noch erlaubt, selbst wenn es den Nachbarn beim Einschlafen stört. 

Es soll Menschen, die erst spätabends nach Hause kommen, gestattet sein, vor dem Schlafengehen zu duschen. Auf ein Vollbad oder lautes Singen unter der Dusche sollte man aus Rücksicht auf die Nachbarn der anderen Wohnungen aber verzichten, besonders wenn das Gebäude schlecht schallisoliert ist.


Welche Mietwohnungen sind gefragt?


Aus Sicht der Mieter ist vor allem jener Typus Wohnung beliebt, der über einen freundlichen Grundriss und einen Zugang zu Grünflächen verfügt. Wohnungen in oberen Geschossen sind deutlich besser vermietbar als jene im Erdgeschoss, da sie meist heller sind und oft auch einen Balkon oder eine Terrasse haben. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr und gute Infrastruktur erleichtern die Entscheidung ebenfalls.

Statistisch gesehen sind 1- und 2-Zimmer-Wohnungen am gefragtesten, die Mieten sind dementsprechend hoch. Außerdem spielt die Dauer des Mietvertrages eine bedeutende Rolle. Zum Beispiel wenn es darum geht, eine neue Einbauküche anzuschaffen. Bei einem Umzug nach wenigen Jahren in eine neue Mietwohnung wird man die Küche nur in den seltensten Fällen wieder vollständig verwenden können. 

Auch Maklerprovisionen für die Vermittlung fallen durch kurze Vertragsbefristungen in knapperen Abständen an.


Wo ist eine Wohnung am günstigsten?


In Ballungszentren ist die Nachfrage so groß, dass sich auch unattraktive Wohnungen relativ teuer vermieten lassen. 

In ganz Wien liegen die durchschnittlichen Quadratmetermieten für Neubauwohnungen nirgendwo mehr unter 12 Euro. Die vergleichsweise billigste Wohnung findet man im 11., 14. und 15. Wiener Gemeindebezirk. Die günstigeren Bezirke sind zwar weniger beliebt, haben aber oft durchaus interessante Mikrolagen. Umgekehrt gibt es natürlich auch innerhalb der begehrten Bezirke stellenweise wenig attraktive Lagen.

Dass in Wien nicht nur in der Innenstadt die Wohnungen sehr teuer sind, beweist der Bezirk Donaustadt jenseits der Donau: Hier wird die Stadtentwicklung auf den ehemals gärtnerischen Flächen hurtig vorangetrieben. Letztes Großprojekt ist die „Seestadt Aspern", eine Anordnung mehrgeschossiger Wohn- und Gewerbebauten um einen künstlichen See und ein Versuch, das Gebiet fernab vom Zentrum gewinnbringend zu vermarkten.


Wo findet man Mietwohnungen?


Am effizientesten und kostengünstigsten klappt es durch Mundpropaganda: Verwandte, Kollegen, Freunde oder Freundesfreunde – es gibt immer jemanden, der einen Tipp zu einer freien oder freiwerdenden Mietwohnung hat.

Sollte die passende Mietwohnung nicht dabei sein, lohnt sich ein Blick auf die großen Online-Immobilienplattformen. Allerdings stammen die meisten der Angebote von Maklern, beim Vertragsabschluss müsste daher vom Mieter die Vermittlungsprovision bezahlt werden. Manchmal findet man auch provisionsfreie Angebote von gewerblichen Anbietern oder Inserate von privaten Vermietern.

Alternativ kann man natürlich auch selbst aktiv werden und Inserate schalten oder eine aussagekräftige und sympathisch formulierte Suchanzeige auf dem schwarzen Brett von Supermärkten der bevorzugten Wohngegend platzieren. Oder eben auf miet.ID ein Profil anlegen und sich von Vermietern & Maklern finden lassen.


Wohnung mieten oder kaufen?


Die Entscheidung, eine Wohnung zu mieten oder zu kaufen, ist nicht immer einfach und hängt nicht nur von den finanziellen Ressourcen ab. Auch ohne dicker Brieftasche ist es möglich, Eigentum zu erwerben. Banken sind bei der Vergabe von Krediten großzügiger, wenn der Kunde damit für sich selbst Wohnraum schaffen möchte.

Wer sich hingegen beruflich oft verändert und flexibel bleiben möchte, wird vernünftigerweise vorerst der Mietwohnung den Vorzug geben.

Beim Kauf einer darlehensfinanzierten Eigentumswohnung sollte man eine mögliche Zinsentwicklung nach oben einkalkulieren und am besten eine Zinsdeckelung mit seiner Bank vereinbaren. Der Aufwand für die Wohnraumschaffung darf nicht so hoch werden, dass dadurch die eigene Existenz gefährdet wird. Steigen die Zinsen nur um 1 Prozent, kann die monatliche Ratenbelastung gleich um ein paar Hundert Euro teurer werden. Mieten steigen natürlich auch, aber weniger sprungartig.

Ist die Eigentumswohnung hingegen einmal ausbezahlt, ist sie eine gute Pensionsvorsorge. Der Aufwand für das Wohnen ist dann sehr gering und kann Einkommenseinbußen im Alter kompensieren. Und wer seinen Ruhestand lieber im sonnigen Süden verbringen möchte, wo die Lebenserhaltungskosten geringer sind, kann seine Wohnung vermieten und generiert dadurch zusätzliches Einkommen.


Wie werden Mietwohnungen versteuert?


In Österreich wird der Mietzins mit dem zehnprozentigen Umsatzsteuersatz besteuert. 

Von der Umsatzsteuer betroffen sind auch die Betriebskosten, wobei hier zu beachten ist dass die Lieferung von Wärme (Heizung) mit 20 % besteuert wird. Diese Steuer trifft den Mieter Monat für Monat. 

Der Vermieter muss dagegen seine Mieteinnahmen als Einkommen zum jeweils zutreffenden Steuersatz versteuern, darf aber Aufwendungen nach genauen Vorgaben gegenrechnen.

Die ehemalige Mietvertragsvergebührung, die vom Mieter beim Abschluss des Mietvertrages an das Finanzamt abzuführen war, wurde auf Drängen der Mieterschützer Ende 2017 gestrichen. Nur für gewerbliche Mietobjekte besteht sie weiterhin.


Wer ist für Rauchmelder zuständig?


Die Brandmelder- oder Rauchmelderpflicht gilt in Österreich derzeit noch mit Einschränkungen, da Brandschutz in die Zuständigkeit der Bundesländer fällt. 

Die OIB-Richtlinie 2 (Österreichisches Institut für Bautechnik) als bundesländerübergreifende technische Empfehlung sieht Rauchmelder für alle Aufenthaltsräume vor. Verpflichtend allerdings nur für Neu- und Umbauten. Kärnten hat jedoch bereits im Jahr 2013 die Rauchmelderpflicht auf sämtliche Wohnungen ausgedehnt.

Es mag verwundern, warum laut OIB-Richtline in Küchen keine Rauchmelder anzubringen sind, obwohl die Brandgefahr in Küchen sehr hoch ist. Der Grund hierfür dürfte sein, dass eine normale Rauch- und Dampfentwicklung beim Kochen laufend Fehlalarme produzieren würde.

Ob bei Deiner Wohnung der Vermieter oder der Mieter für Montage und Wartung zuständig ist, entscheiden ebenfalls die Landesregierungen der Bundesländer. Meist ist der Vermieter für die Montage der Rauchmelder verantwortlich, und der Mieter für die Wartung. In manchen Bundesländern existieren hierzu aber schlichtweg keine Regelungen.


Welche Rauchmelder für meine Wohnung?


Auch wenn für eine Wohnung (noch) keine gesetzliche Verpflichtung zur Montage von Rauchmeldern existiert: Weder Vermieter, noch Mieter sollte darauf verzichten, diese anzubringen. 

Rauchmelder kosten nicht viel und können Leben retten. Da die Rauchmelder für die Deckenmontage meist batteriebetrieben sind, kann man sie als Mieter meist ohne fremde Hilfe montieren. Beim Auszug lassen sich die Rauchmelder der Mietwohnung leicht wieder entfernen und mitnehmen.

Wer besonders viel Wert auf die Sicherheit der Familie legt, entschiedet sich vielleicht lieber für die smarte Variante: Intelligente Funk-Rauchmelder warnen über App und reagieren kaskadenartig. Manche lassen sich per Fernbedienung sogar als Überfallsalarm verwenden.


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